Покупка новостройки по 214-ФЗ или по 215-ФЗ — риски и преимущества
автор Максим Черепанов on 24.06.2015
Купить новостройку в Краснодаре проблем не составляет. Строится жилья здесь много, разного плана, размера и качества и почти во всех районах. В Краснодаре строительство новостроек ведется по федеральному закону 214-ФЗ или 215-ФЗ. Давайте разберем, что это за законы, какой лучше, и как свести риски к минимуму.
Перед тем, как отдать свои кровные за новую квартиру, лучше изучить законы, по которым осуществляется сделка. Ведь это не типичная купля-продажа, так как предмета покупки фактически пока не существует. Порой вместо квартиры есть только расчищенный участок для строительства или один фундамент.
И вот вы, выплатив запрошенную сумму, вынуждены томиться в ожидании, пока «право требования» превратится в готовую квартиру.
Новостройки по 215-ФЗ
Приобретение новостройки через жилищно-строительный кооператив (ЖСК) — довольно распространенный способ приобретения жилья на первичном рынке Краснодара и Адыгеи. Такая форма покупки недвижимости является вполне законной. ЖСК — это не шарашкина контора и зачастую, строятся дома быстро и хорошо. Система ЖСК в Краснодарском крае существует уже более 20 лет. Но покупатели защищены государством меньше, чем при приобретении жилья по 214-ФЗ. Ниже объясню, почему.
Плюсы 215-ФЗ
- 1. Главный плюс — стоимость квартиры ниже, чем такой же, приобретаемой по 214-ФЗ. Обусловлено это тем, что в ЖСК нет обязательного страхования новостройки и взносы не облагаются НДС.
- 2. Есть возможность использования материнского капитала и ипотеки.
- 3. Несмотря на то, что обязательного страхования нет, покупатель может самостоятельно застраховать сделку в выбранной им страховой компании.
Минусы и риски 215-ФЗ
- 1. Неустойка за сорванные сроки сдачи жилья в ЖСК не предусмотрена. То есть вы можете планировать въехать в новенькую квартиру уже этой осенью, а на деле получить свое жилье года через два, и вам никто не выплатит неустойку. А может быть все построится в срок. Точно вам никто не скажет, и риски вы берете на себя.
- 2. Если вы расторгаете договор С ЖСК и подаете в суд — это не гарантирует возврат ваших денег. ЖСК выплачивает деньги только в том случае, если у него на счету есть средства. Нет средств — нет выплат.
- 3. Закон «О защите прав потребителей» не распространяется на объекты построенные по 215-ФЗ.
Новостройки по 214-ФЗ
По закону 214 покупатель заключает с застройщиком или его представителем Договор Долевого Участия (ДДУ). На сегодня это самый защищенный способ покупки новостройки. С самого начала покупатель находится под защитой государства, поскольку еще до того, как застройщик получит возможность заключать ДДУ, он должен собрать пакет необходимых документов. Это и свидетельство собственности или договор долгосрочной аренды на землю, и разрешение на строительство, и заключение экспертизы проектной документации и множество других документов. А они не раздаются направо и налево.
Плюсы 214-ФЗ
- 1. Текст ДДУ содержит все обязательства сторон друг перед другом – сроки, суммы, метраж, в договоре четко определена не только площадь, но и номер квартиры. То есть вы приобретаете не какие-то квадратные метры, а конкретную квартиру. Согласно 214-ФЗ, в момент подписания ДДУ дольщик автоматически становится залогодержателем, при этом залоговым имуществом со стороны застройщика выступает земля, на которой строится жилое здание.
- 2. За несоблюдение сроков сдачи объекта, указанных в договоре долевого строительства, застройщик несет финансовую ответственность. В случае нарушения сроков покупатель имеет право заставить застройщика выплатить компенсацию через суд.
- 3. 214-ФЗ вынуждает застройщика выполнять работы качественно, на каждый объект распространяется пятилетняя гарантия, обязательства по которой покрываются застройщиком.
Минусы 214-ФЗ
Есть ли недостатки у 214-ФЗ? Увы, есть. Совершенных законов не существует и стопроцентной гарантии получить не может никто.
- 1. Ни один закон не сможет дать гарантии, что дом будет достроен, и покупатель получит свою квартиру. У застройщика могут возникнуть не зависящие от него обстоятельства, не позволяющие завершить строительство. В этом случае покупатель вернет только часть своих денег, но не всю сумму вложенных средств. Дело в том, что согласно 214-ФЗ при банкротстве застройщика дольщик становится кредитором третьей очереди – сначала удовлетворяются зарплатные требования рабочих на стройке, требования банков и т.п.
- 2. Цены квартир, строящихся по 214-ФЗ обычно выше, чем по другим видам договоров — по договору 215-ФЗ или у частного застройщика.
Итак, перед тем, как отдавать деньги, внимательно читайте договоры, смотрите все документы, узнавайте отзывы, смотрите уже готовые объекты. Потратьте немного времени и обезопасьте себя насколько это возможно.
3
Добрый день. Что Вы можете сказать о застройщика ЖСК 7Я? Хочу купить у них квартиру в уже готовом, заселенном доме
Если квартира в готовом доме, и вам нравится дом и район, то почему бы нет?
Максим здравствуйте. Подскажите пожалуйста надёжная ли строительная компания «Регион Строй»? Строит в Новой Адыгее ЖК «Виноград»
Здравствуйте Максим. Хочу купить квартиру у жск родной дом 2 в литере 3 дом построен сдать обещают через 2 месяца, литер 1 и 2 уже сдан, ещё строят 6-6-7лит. Стоит ли брать там квартиру?
ЖСК? 215 закон?
Берите, если хотите. Вы же понимаете, что вся ответственность на вас?
Здравствуйте, Максим! Думаю приобрести студию в СК»ВЛИЯНИЕ» ЖК ШКОЛЬНЫЙ. Надежная компания или нет? Отзывов много, есть положительные и отрицательные. Не знаю кому верить.
Татьяна, по 215 закону ведется стройка? Я не работаю с такими застройщиками. На вашем месте я бы задумался, почему такая низкая цена на студии.
Добрый день! Максим подскажите пожалуйста,где можно проверить насколько дом сдан есть ли у него разрешение на строительство.?
На сайте застройщика должны быть представлены все документы, в том числе и разрешение на строительство, и право на землю. Если нет документов — это первый повод задуматься.
Добрый день, Максим. А что вы можете сказать о ЖК Жемчужина? Стоит там брать квартиру или нет?
Здравствуйте, Наталья! Ничего хорошего сказать не могу. Проезжаю мимо и вижу, что стройка стоит колом. Но там продают квартиры, да.
Добрый день Максим. Знаю , что Вы работаете по Краснодару, и про недвижимость в Сочи Вам ничего не известно. Но у меня вопрос про застройщика ЮСК , зпстройщик Красндара, и впервые зашел на Сочинский рынок по строительству жилых домов, строительство ведут по ФЗ 215.Я вложилась в обьеет строительства именно этого застройщика, Скажите пожалуйста, как зарекомендовал себя застройщик в г Краснодаре? Все ли обьекты были ими достроены до конца именно у Вас в Краснодаре? Заранее срасибо.
Ирина, здравствуйте! Вы имеете в виду Южную Строительную Компанию? Если да, то недострои в Краснодаре у них есть.
ЗДРАВСТВУЙТЕ!СКОЛЬКО СТОЯТ ВАШИ УСЛУГИ И ЧТО В ЭТУ СТОИМОСТЬ ВХОДИТ?
Здравствуйте, Татьяна! Вот про мои услуги https://krasnodar.economlegko.ru/#services
Добрый день,Максим.Сама я из Новосибирска,планирую переехать в Краснодар ,вложив деньги в новостройку..Какого застройщика надежный на сегодняшний день у Вас ?
Здравствуйте, Елена! Застройщиков много, больше ста наименований. Я же не буду здесь в комментарии всех перечислять. К тому же я не знаю, за какую цену вы ищите квартиру и какой площади. Мне нужно чуть больше вводных данных, чтобы дать вам совет.
Здравствуйте Максим, хотим приобрести квартиру в Краснодаре, на данный момент рассматриваем СК Меридиан и Проспектстрой, но по отзывам нельзя доверять ни тому, ни другому, хотя вроди строят по ФЗ- 214, Проспектстрой так точно.
Здравствуйте, Ольга. Я не увидел вопроса. Вы хотите узнать мое мнение об этих застройщиках?
Эдравствуйте Максим!Я из Ставрополя мне предлагают вступить в жск строй компания влияние жк школьный форма оплаты мат капитал студия 20 кв М без доплат но начинают говорить первый взнос 10 тысяч дальше мат капитал строят по фз214 обещают 2 кв 2018 вопрос рискую ли я материнским капиталом и не попросят ли в процессе стройки еще кучу взносов? Стоит ли с этим связываться и можно ли купить малюсенький студию за мат капитал?не могу найти отзывы ск влияние хотя на сайте пишут что сдали 18000 кв М спасибо за внимание
Денис, я тоже ничего не могу сказать об этом застройщике. С ним не работаю. Документов на землю, на разрешение строительства нигде не нашел. Я бы не стал рисковать. Но решать вам в любом случае.
Представители застройщиков утверждают, что по 214 ФЗ страховая компания полностью возмещает сумму которую я потрачу на покупку не достроенной новостройки, в случае заморозки строительства. Это не так?
Санчес, в принципе так. Единственное, сумма может быть не в виде налички вам на руки. А например, страховщик оплатит ваши квадратные метры другому застройщику, который достроит дом. Короче, нюансы есть, но по этому закону вы гораздо более защищены, в отличие от 215 ФЗ.
В договоре страховщика все должно быть указано.
Здравствуйте, Максим. Скажите ЖСК Теплостройсервис надежный застройщик?
Добрый день. Скажите, если дом сдан и заселен на 80%.И сдан по решению суда. свидетельство получено. Без разницы по какому фз он строился? Рисков уже нет?
Виктория, здравствуйте! Всё зависит от подключенных коммуникаций. Бывает так что дом сдан по суду и 80% уже заселились или сделали ремонт, а отопления нет и не будет если сами со всего дома денег не соберёте и газ к дому не притянете. Лучше всего брать у надёжных застройщиков которые работают по 214 закону. У них проблем не бывает и квартиры не на много дороже продают. Есть двухкомнатные по 53 кв метра за 1 559 920 рублей.
Заплатил в августе 2012года 1150000 в по- селке Калинино( ЖСК- Троицкий внуку за однокомнатную квартиру дом построен но проблемы с водой,светом,нет отопления , признано право собственности судом,. Получил на 5 метром меньше 85000р не возвращают как % (236000р ) за пол зование моим деньгами- конца не видно( дурак что согласился по 215ФЗ — а не по 214ФЗ покупал Что посоветуете сделать ????? на адвокатов спустил Деньги- результатов нет
Борис, ситуация сложная. Если даже адвокаты не в силах помочь, выход один — продавать. Иногда покупатели находятся на такие квартиры. Я за такую недвижку не берусь, говорю сразу.
Максим, здравствуйте! Очень полезная статья, СПАСИБО! В 2013 году делали вложение в строящийся дом ЖСК Лучший дом. В этом году снова хотели обратиться к ним, но что-то отзывы об этой компании «не очень». Что скажете об этой компании, или посоветуйте надежного застройщика.
Анастасия, отзывы везде плохие. Буквально про каждый ЖК можно найти такие отзывы, что волосы дыбом встанут. Нужно смотреть конретно по каждому застройщику и не обращать внимание на эмоции. Ваше вложение оправдалось? Дом достроили или есть проблемы?
Добрый вечер,Максим. я являюсь участником ЖСК Формат-2(вроде по 215 ФЗ) с августа 2014 г. вложив свой мат.капитал,, Сдачу дома на Калужской 16 по договору обозначили 4 квартал 2015г. Но к сожалению до сих пор ничего не изменилось с 2015г. как подняли 7 этажей этого дома,так все и стоит на месте,вот только недавно канализацию провели в доме.так и не достроив .одни обещания про скорую сдачу. подскажите пожалуйста что же делать? как быть?
Наталья, если можете — продавайте квартиру в том состоянии, как сейчас. Или обращаться в суд. Ситуация стремная, и я вас не могу успокоить, увы. Мало шансов, что вы дождетесь свою квартиру. Просто покупка квартиры в домах, которые строятся по ФЗ-215 — это всегда лотерея. Если сумеете спасти часть денег — будет отлично. Но не факт.
Максим, доброго времени суток! ищу бюджетную студию в краснодаре. Расматриваю покупку в ипотеку с небольшим первоночальным взносом. Вот наткнулся на ЖК «Оазис», этап 2, ЖК «Красноград, ЖК «Прекрасный, ЖК «Гедеон. Как этих комплексов дела? Что то слышали? Есть ли смысл связываться?
Пока навскидку ничего не скажу. Надо посмотреть, изучить.
Здравствуйте Максим!!! подскажите пожалуйста. группа компаний КУБАНЬ .ЖК ГАГАРИНСКИЙ.ХОТЕЛИ БЫ ПРИОБРЕСТИ СТУДИЮ…ЧТО МОЖИТЕ СКАЗАТЬ О ЭТОЙ ГРУППЕ…в интернете ничего не могу найти об этой компании..
Здравствуйте Максим ! Вам известна что нибудь про застройщика ЖК Тимирязовская дом строит по ул. Агрохимическая 138/2
Здравствуйте,Максим.А по Сочи консультируете?Хочу приобрести квартиру Адлер-Сочи, бюджет 1,5-2млн,реально ли?Чтобы заехать сразу.Спасибо.
Елена я риелтор в Краснодаре. По Сочи — это не ко мне)
Максим . Здравствуйте .. смотрите о писаное вами как я понимаю разговор о строющихся обектах и тд … А если рассматривать что обект уже сдан … то какая разница по какому й он там закону строился… ( кроме гарантии)
Я хочу студию в самом дешевом ее понимании . вот рассматриваю ЖСК знаменский .(западный район интересен) . ваш коментарий .
Или я чего недопонимаю …основные моменты может подскажете …
Александр, если дом готов то какая разница по какому закону он строился. Самое главное чтобы все коммуникации были подключены.
Здравствуйте! Подскажите пожалуйста, предложили купить квартиру в ЖСК Сити-3, дом на стадии котлована, работают по ФЗ-215. Стоит ли с ними начинать сотрудничество, есть ли у них сданные дома? Обещают построить до конца 2017 года.
МАКСИМ, Я ТАК ПОНЯЛА, ЧТО ПОКУПОТЬ КВАРТИРУ НА УЛ КУЛИКОВА ПОЛЯ 14 — ЭТО КОШМАР* ТАМ НУЖНО ИМЕТЬ БОЛОТНЫЕ САПОГИ? ИЛИ Я ЧТО-ТО НЕ ПОНЯЛА?
МАКСИМ , ЧТО ВЫ МОЖИТЕ СКАЗАТЬ О КСК НОВАЯ КУБАНЬ. ЗАСТРОЙШИК ВЕРШИНА?
Здравствуйте, хотела приобрести квартиру в Краснодаре ул
Куликова поле 14 надежно ли вкладывать деньги когда у них сдача я из Барнаула спасибо
Наталья, здравствуйте! Вот здесь очень подробно написано и есть комментарии — https://krasnodar.economlegko.ru/poselok-rossijskij-v-krasnodare/
Добрый день! Предложили квартиру в новостройке ЖСК Сити на Кирилла Россинского. Стоит ли у них покупать? по 215 ФЗ работают. Есть ли у них уже сданные дома? Задерживают сроки ли?
Здравствуйте! Хочу приобрести квартиру у Застройщика — Строительная компания «Гедеон» ,ЖСК «Мирный» возводится в Прикубанском округе, в п. Краснодарский, на ул. Кирилла Россинского. Прокомментировать как нибудь можете, стоит ли связываться это 215 ФЗ.
Здравствуйте! Нам предлагают квартиру в ЖК Парковый что будет за МЕГОЙ. Знаете ли вы что нибудь о застройщике? И стоит ли с ними связываться?
Эти ребята строят по 215 ФЗ Жилищно Строительный Кооператив. Сейчас многие надёжные застройщики останавливают стройку. Что будет с ЖСК я не знаю.
Здравствуйте! Хочу купить квартиру у застройщика Екатеринодар Инвест по 214 фз, сдача в 2018 года. Что вы можете сказать по этому застройщику? Новостройка в районе Красной площади по ул Кореновской 57
Здравствуйте, этот застройщик сдаёт квартиры в черновой отделке, но строит без задержек.
Здравствуйте. Подскажите пожалуйста надёжная ли строительная компания «Регион Строй»? Строит в Новой Адыгее ЖК «Виноград». Строит по ФЗ -214.
Добрый день! Максим подскажите что за компания MG GROUP? Уж очень дешевые квартиры у них… Что можете о них сказать? У них земли узаконены для строительства или это незаконные постройки?
Здравствуйте! Максим, подскажите пожалуйста, хочу купить квартиру в ЖК «Счастье на Тургеневском» или «Золотая линия», какого застройщика выбрать. Какой надежный? Первый вариант-СК «Счастье», второй-ЖСК-7Я.
Здравствуйте, Евгений! Лучше брать уже готовую квартиру. У строительной компании «Счастье» сейчас не лучшие времена все строительные объекты которые они строят в городе они задерживают со сдачей. Хотя компания строит по 214-ФЗ. ЖСК-7Я это строительный кооператив и строит он по 215-ФЗ. Отсюда все вытекающие проблемы, если они продадут все квартиры в доме то достроят.
Добрый вечер! Хочу купить квартиру у застройщика ССК по 214 фз, сдача в конце 2017 года. Что вы можите сказать по этому застройщику?
Здравствуйте, Марина! Хороший застройщик я с ним работаю.
Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, возможна ли покупка квартиры в ипотеку без первоначального взноса от застройщика? Заранее спасибо!
Здравствуйте, Елена! Есть застройщики которые помогают открывать ипотеку без первоначального взноса. Вот моя почта — maximcherepanov1@gmail.com пишите я вам подберу варианты.
Добрый день! Скажите пожалуйста, вы не знаете ЖСК юг строй,надёжный застройщик?
Здравствуйте! Хотим приобрести трёхкомнатную квартиру в ЖК Трио. Только недавно узнали, что работает застройщик по 215-ФЗ. На Ваш взгляд Тепломтройсервис -надежный застройщик?
Здравствуйте, что можете сказать про жск родной дом? Ищем реальные отзывы, ничего конкретного найти не можем.
Здравствуйте , можно купить в пределах 4 млн дом хотя бы с 4мя сотками в пределах города.
здравству
Здравствуйте, Виталий! Дом с 4 сотками земли можно купить за 4 миллиона.
Максим Черепанов, добрый день! Собираемся с женой брать ипотеку готового сданого жилья. пусть это будет отдаленный р-н. нужна 1-я квартира. примерно цену и район назовите, пожалуйста!
Дмитрий, здравствуйте! Позвоните мне по телефону я вам всё объясню 8 989 260 29 12
Добрый день.Подскажите пожалуйста, можно ли купить однокомнатную или студию в нормальном районе, со всеми коммуникациями, документами, в г. Краснодар за 1.2-1.3 млн.рубл. ( кроме Адыгее).
Здравствуйте, Миша! Можно но это будет удалённый район города.
Есть ли у вас на примете надежные застройщики ЖСК в Новой Адыге?
Есть, обращайтесь
Здравствуйте Максим! посоветуйте надежного застройщика в районе Мега Адыгея?
Добрый день Максим, подскажите пожалуйста стоимость двухкомнатной квартиры в Фестивальном районе Краснодара, желательно чтобы это был новострой, от хорошего и надежного застройщика, и уже сданный в эксплуатацию. Спасибо.
Приветствую! Что можете сказать на счет ЖСК Надежный. Дом готов, идут отделочные работы. Они работают по 215 ФЗ, стоит ли приобрести там недвижимость?
Максим добрый день,спасибо за ответ.С нового года работаем со всеми риелторскими агентствами в нашем городе,продать трудно,в связи с кризисом национальной тенге привязанной к доллару.А есть ли изменения в ценах на двухкомнатные квартиры-новостройки в Западном районе Краснодара,думаю что завод им.Седина к этому району скорее относится.
Галина, здравствуйте! Если вас интересует завод им. Седина, могу предложить хорошую двухкомнатную квартиру по цене 1 950 000 рублей. Но советую не зацикливаться на одном районе и рассмотреть еще варианты и в других районах города.
ПОДСКАЖИТЕ ПОЖАЛУЙСТА А В АДЫГЕЕ ПРОПИСКА КРАСНОДАРСКАЯ ИЛИ НЕТ?
Елена, в Адыгее прописка адыгейская. Адыгея входит в состав Российской федерации. То есть прописка будет российская. Но не краснодарская.
Максим здравствуйте,подскажите пожалуйста,район завода имени Седина к какому району Краснодара относится,в планах рассмотрим варианты вторички-двушки.В Энеме у нас родственники,хотелось бы ближе к ним,но в таких вопросах они не сведущи,а нам в Адыгею не хотелось бы.
Здравствуйте, Галина! Завод в центре города. Цены там довольно высокие. Из-за района. А почему в Адыгею не рассматриваете? Там нормально вполне.
+1 за инфу
Есть ли у вас на примете надежные застройщики ЖСК в Новой Адыгее ?
спасибо за подробную инфо
Спасибо Вам Максим большое, всегда все понятно. Всегда предостерегаете покупателей — это важно.
Всегда ваш)
Спасибо за статью! Все понятно и ясно! мы будем брать новостройку по 214 закону. Рисковать особенно в кризис не будем.