Можно ли продавать квартиру, которая в ипотеке

автор Максим Черепанов on 27.12.2016

Ипотечный договор — это не прыжок со скалы. Всегда можно передумать, что-то исправить, дополнить и переиграть.

У собственника ипотечной недвижимости могут возникнуть финансовые трудности, необходимость смены или просто продажи жилья.

Немногие заемщики знают, что такое имущество можно продать, несмотря на сложность подобных сделок.
Квартира, купленная в ипотечный кредит, является залоговым имуществом.

На сбыт такой собственности требуется разрешение кредитной организации – на это банки идут крайне неохотно. Но никто не будет препятствовать сделке, если должник меняет место жительства или и вовсе стал неплатежеспособным.

Ипотечной организации невыгодна продажа квартир до истечения срока кредитования, поэтому в договоре с заемщиком изначально прописываются моратории на сделки или штрафные санкции на досрочное погашение.

Внимательно изучите бумаги или проконсультируйтесь с банковскими сотрудниками, если вы серьёзно настроены на реализацию имущества.

Давайте рассмотрим подробно варианты продажи квартиры в ипотеке:

Досрочное погашение кредитных обязательств

• Заемщик получает от ипотечной организации согласие на сбыт жилья и находит покупателя, согласного оплатить остаток и штрафы по кредиту.
• Для этого стороны сделки договариваются о полной сумме продажи. Затем составляют дополнительное соглашение и заверяют его нотариально.
• Покупатель предоставляет задаток, а оставшиеся деньги кладет в арендуемую ячейку.
• Продавец гасит ипотеку и снимает обременение с недвижимости, получив для этого финансовые документы от банка, подтверждающие законность действий.
• После этого право собственности переоформляется в регистрационной палате. Продавец получает доступ к деньгам после регистрации договора.

В этой схеме на всех этапах до снятия обременения присутствует третья сторона – кредитная организация.
Можно обойтись без вмешательства банка, предоставив задаток для погашения кредита под расписку, и договор купли-продажи составлять уже на квартиру без обременения.

Но тогда у покупателя возникает высокий риск того, что продавец окажется мошенником и не будет регистрировать сделку, а задаток придется отстаивать через суд.

Продажа долговых обязательств

В этом случае покупатель предоставляет в банк весь пакет документов как потенциальный заемщик.
Если кредитор одобряет заявку, то происходит весь цикл процедур оформления недвижимости в ипотеку:

• оценка имущества,
• страхование жизни,здоровья и квартиры,
• подписание договоров.

Банк сам регистрирует обременение на нового собственника на основании подписанного продавцом дополнительного соглашения о переуступке долговых обязательств.